一房一验的社会及法律背景

时间：2009-08-31 23:05:55 来源：作者：

“一房一验”过去一直没有实行，而现在需要大力推行，是因为住宅政策从分房发展到了购房，情况有了根本性的变化。过去的住宅建设是政府有关部门或者企业委托建造商，建造商向政府或者企业负责，住宅区质量的监督管理方式完全可以满足当时的要求。现在，建造商是受发展商委托，建造的住宅区是真接销售给民众，住宅质量的管理方式就应当与时俱进作相应的发展。住宅的接受者是普通民众，他们关心的不仅仅是住宅小区整体质量，更关心自己的那套住宅质量是否合格、有无缺陷。购房者要求发展商提供所购住宅的质量合格文件。从商品房销售的规范性角度，每套商品房也必须有质量合格证书、质量保修证书等等。
   目前，住宅建设已经发展到全装修（或称精装修）房，对业主而言，在购房合同上，装修只是作为简单、抽象、表面化的内容，但是具体实质性的可操作的条款往往并不多。一般业主也不具备判断装修房好坏的知识和能力，无法测定装修房是否达到了国家和地方有关法规的要求。有的开发商在装修房的验收过程中，要求购房者参与对隐蔽工程的验收，对于消费者来说实际上显失公平，因为他们无法以专业的眼光来判断管道、电线等铺设的正确与否。对开发商而言，由于装修施工还存在大量的手工作业，装修房质量比毛坯房质量更难控制。从设计到施工，从质量监督到竣工验收，从销售合同到入户交房，会遇到与毛坯房种种不同的复杂问题。因此，敢不敢实施全装修住宅也是对开发商的挑战和考验。目前的全装修房采用样板房比较作为质量验收的方法也是不够科学的，引起众多质量纠纷。
    上海市也从2001年就开始推进新建住宅全装修，并以每年20%的速度递增，目前更有进一步扩大增幅度的趋势。上海市即将出台的《住宅设计标准》又将精装修楼盘的开发写入其中“1.0.5A 新建住宅宜实施全装修，并做好建筑设计与装修设计的相互衔接”。由此可以预见，毛坯房将逐渐淡出市中心及热点地块，全装修房将是住宅产业的一个新的发展趋势。
    由于装饰质量及装饰装修工程材料质量的参差不齐，导致装修质量投诉不断，直接影响到老百姓的日常生活。为此，近年来国家建设部和国家质检总局联合发布了一系列的规范和标准，其中包括强制性执行的条款，如，GB 50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》、GB 50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》、GB50327-2001《住宅装饰装修工程施工规范》等。上海市质量监督局和市建委也根据国家标准而联合发布了上海市地方标准《住宅装饰装修验收标准》也称3.15标准，以规范和整顿装修行业的不良之风。
    也正是由于目前有关新房的质量投诉越来越多，南京等地出现了“民间验房”师，并在全国造成成了很大反响，上海也有了一些类似的验房师。自2006年1月1日起，北京市率先规定所有住宅工程质量验收都以“户”为基本单位进行“一房一验”，从而成为全国第一个强制执行住宅工程质量分户验收的城市。而开发商向购房者交房时，也必须提供《住宅工程质量分户验收记录表》，以此作为房屋质量保证书的附件交给业主。此举意味着住宅工程质量验收采取整体验收和抽检的方式在北京正式告终。南京市推出的《南京市住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》，规定从今年6月1日起，南京市新建商品房也从过去抽检，变为“一房一验”。
    据悉，上海市建委目前正积极组织上海市房产局、工商局、质检站、房产商、检测单位等相关单位，成立了“一房一验”实施办法的课题组，专门研究具有上海特色的“一房一验”制度，上海同标质量检测技术有限公司作为唯一一家以检测单位身份参加的成员，在参与的过程中充分意识到，实施“一房一验”既是老百姓的期盼，也是开发商的责任，同时也是政府监管部门的职责。上海市的“一房一验”即将有法可依。

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